Wie schaut es eigentlich aus mit den Offenen Immobilienfonds?

19.November 2008

Offene Immobilienfonds – sind die eigentlich inzwischen problembelastet oder als Anlageform wirklich empfehlenswert. Die Branche behauptet jedenfalls letzteres – aber sind diese Versicherungen glaubhaft für Anleger? Auch hier kracht es mächtig im Gebälk, wenn man Fachleuten Glauben schenkt. Verunsicherte Anleger steigen aus den Fonds aus, Immobilienpreise sinken und Bauvorhaben, die bereits projektiert wurden, werden kurzfristig noch abgesagt. Während in der Vergangenheit von Deutschen sehr gern in Immobilienfonds investiert wurde, weil Wohn- oder Gewerbeimmobilien als sichere Geldanlage galten, ist hier auch eine Verunsicherung der Anleger entstanden. Handfeste Gebäude als Investitionsobjekte haben gegenüber teilweise windigen Zertifikaten in Papierform inzwischen auch an Sicherheit deutlich verloren. Waren bisher rund 80 Milliarden Euro an Geldanlagen in Immobilien investiert, findet auch hier nun ein Rückzug statt. Lohnt sich die Investition in die Immobilie überhaupt noch und sind Sparkassen für die bisher als solide geltende Geldanlage überhaupt noch geeignet? Und: Sind dir prognostizierten Gewinne überhaupt noch haltbar, bedenkt man, dass in den USA die Immobilienpreise auch in den Keller gefallen sind? Ende Oktober sind bereits innerhalb von fünft Tagen von 36 Offenen Immobilienfonds ein Drittel, also zwölf, kurzfristig geschlossen worden und somit wurden 30 Milliarden Euro in Form der Kundengelder eingefroren. Somit können diese Kunden zugunsten der Sicherung ihrer Gelder kurzfristig nicht mehr an ihre Anlagen herangelangen. Die Argumentation seitens der Fachleute lautet, dass somit verhindert wird, dass die Anleger verunsichert sind und ihre Gelder wieder abziehen, um sie dann traditionell im Sparkonto oder aber sogar unter der heimischen Matratze zu lagern. Die Pforten zum Anlagegeld werden also geschlossen, um die Gebäude nicht kurzfristig verflüssigen zu müssen, damit Anleger ihre Gelder abziehen können. Das ist zwar die Wahrheit, aber Kritiker gehen einen Schritt weiter und argumentieren diese These als die halbe Wahrheit, denn die Finanzkrise gehe schließlich weltweit um und so sind auch Hotspots in London, Paris oder New York von dieser Krise betroffen. Die Projektentwickler möchten somit bereits designte Gebäude erstellen, scheitern aber daran, dass Generalunternehmer die Baudurchführung nicht mehr übernehmen könne, weil die Banken keine Kredite mehr auf Immobilienerstellung gewähren, weil an den eigenen Gelder wieder mehr gehangen wird und auch die hauseigenen Risikokontrolleure sich dem Misstrauen der eigenen Bank ausgesetzt fühlen müssen. Mietgarantien – sind die im Rahmen der Finanzkrise überhaupt noch etwas wert? So lautet die interne Argumentation der Kreditgeber und Prüfungen verlaufen gerade in diesem Bereich somit strenger denn je ab. Insolvente Mieter können heute schnell durch den eigenen Insolvenzverwalter aus der Garantie herausgepaukt werden – das ist auch den Banken im Zusammenhang mit den Mietgarantien sehr wohl bewusst. Nackten Mietern kann eben nicht mehr in die Tasche gelangt werden und somit sind Mietgarantien dann nur noch das Papier wert, auf dem sie seinerzeit verfasst wurden. Ist der Mieter weiterhin solvent und auch in der Lage, die Zahlungen zu leisten, so muss er sich spätestens nach Auslaufen des Vertrages mit dem Problem der Neuverhandlung beschäftigen und so wird die Fonds-Kalkulation dann schnell zu einem Kartenhaus, das in sich zusammenfällt. Auch wenn diese Argumentation insgesamt schlicht gehalten ist und die Realität in diesem Bereich sehr viel komplexer ist, kann doch gesagt werden, dass dort, wo weniger Geld vorhanden ist, auch eben weniger angelegt werden kann. Vermögensverwalter gehen also dazu über, ihren Kunden, die fünf bis zehn Jahre auf die Einlage zu verzichten, in guten Fonds zu verbleiben. Wer allerdings heute aktuell in einen Fonds einsteigen möchte und eine gute Verzinsung in etwa zwei bis drei Jahren erwartet, sollte die Finger von den Offenen Immobilienfonds eher fernhalten – so die Faustregel einiger Fachleute.

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